Брой 04, 2019 LII   вход за абонати  
bg | en           

Три важни стъпки при планиране на строително-инвестиционна идея


Три важни стъпки при планиране на строително-инвестиционна идея  

 

Инж. Христин Хараланов е собственик на фирмата "Инженерни системи", утвърдила се в изграждането на нови предприятия в България. В годините "Инженерни системи" е натрупала опит и в изграждането на жилищни сгради и търговски обекти.

 

 Основните стъпки при планиране на строително-инвестиционния процес са формиране на идея, маркетингови проучвания и анализ, бизнес план. $

1. Формиране на идеята

Първоначално проектът представлява една идея. Тази идея се заражда в нечия глава и се формира в контекста на цялостното политико-икономическо и историческо развитие на града, областта, региона, страната, континента. 

2. Маркетингови проучвания и анализ

За да стане идеята „Проект" се преминава през множество проверки с цел доказване на неговия успех. Най-важно проучване е свързано с икономическите и технически параметри - печалбата и времето за възвръщане на инвестицията. Тази задача е желателно да се възложи на експерти. 

При извършване на проучването се вземат предвид следните показатели:

- Местоположение 

В тази част от проучването се разглеждат града, района, областта, държавата, континента; транспортните връзки (автомагистрали, първокласни пътища, местен и междуградски жп транспорт, въздушен транспорт). Разглежда се социалноикономическата рамка (население, демографски ръст, ниво на безработицата).

- Притегателен район 

Определят се границите на притегателния район. Очертаването на границите се основава на следните фактори и критерии:

* Качество на местоположението и обекта: пътна обстановка в района; обща площ и структура на обекта; възможности на обслучващите лица; работна ръка в града и района; достъпност и общи условия на обекта. 

* Транспортна достъпност: развитие на пътната инфраструктура; топографски ограничения (реки, езера, железопътен маршрут); обществен транспорт, с приемливи откъм време и път разстояния.

- Покупателна способност и ниво на търсене 

Оценява се покупателната способност на населението в града, района, областта, държавата. 

- Конкурентната ситуаци

Прави се оценка на значителните конкуренти локации, както и проектните такива. От изключително голямо значение за инвестиционната инициатива е конкурентното планиране, което ще даде яснота за ефективността на плануваните намерения и тяхното бъдещо разрастване. 

- Оценка на обекта и собствеността на имота 

За да може да се реализира строителната инициатива трябва да има терен. Проучва се пазара на недвижими имоти - движения на цените съобразно глобалната или регионална конюнктура, подбира се подходящия момент за закупуване на имот. 

Правят се предварителни и обемно-устройствени проучвания за определяне разположението на обекта. Те включват архитектурни, икономически, екологични, геоложки, хидрогеоложки, технически и други проучвания, свързани с изясняване на строителното намерение, местоположението на обекта, условията за строителството и възможностите за ползването им. С тях се изясняват градоустройствените изисквания, комуникационните връзки, технологията, техническите решения, организацията, строителната система. Чрез тях се набавят изходни данни, необходими за проектирането, изграждането и експлоатацията на бъдещия обект.

Обемно-устройственото проучване има за цел да приспособи бъдещото архитектурно решение на обекта към това на  устройствените планове и показатели.

- Строително-функционални аспекти

Вътрешната структура и разпределение на бъдещия обект трябва да се съобрази със заданието за проектиране, в което да се определят очакванията и изискванията на инвеститора към обекта. Изготвя се от инвеститора. Според неговите виждания се формулират всички изисквания и ограничителни условия на бъдещия обект. Основните от тях са: капацитет, размери, пределна стойност, архитектурно-функционални, строително-технически, градоустройствени и екологични изисквания, специфични изисквания на производството или стоките.

- Пазарни аспекти - прогноза за оборота и степента на усилието; 

Необходимо е да се определи прогнозния размер на оборотния дял на фирмата в дадения сегмент. Вземат се предвид всички вносители и производители в региона.

Изчислява се процентът на усилията, като неговата стойност позволява да се направи заключение относно средната произ-водителна ставка, оценката на устойчивостта на дохода, и в дългосрочен план устойчивостта на активите.

Всички проучвания се обобщават в сумарен анализ на силните и слаби страни, възможностите и рисковете на бъдещата строително-инвестиционна идея

3. Бизнес план

Основните части на един бизнес-план са:

- Декларация на целите с кратко описание, идентифициращо дейността - кой притежава бизнеса, каква е сумата на финансирането, от което се нуждае, какъв е потенциалът за печалба.

- Описанието на дейността - типа дейност, продукта или услугата, която ще се продава, и защо това обещава да е една успешна дейност.

- Маркетингов план  - изразява в писмен вид как ще предложите на пазара своя продукт или услуга така, че да имате печалба. В него са описани потенциални клиенти, способите при изпълнение на търговска дейност, местонахождението на клиентите, конкуренция и  нейните методи на маркетинг и дял на пазара.  

- Организационен план - описва как планирате да организирате и управлявате дейността (мениджърски екип, служители и тяхната квалификация, планове за управление на финансите, счетоводството, законово-юридическата структура, всички необходими разрешителни и лицензи, закони и разпоредби, свързани с дейността).

- Финансов план - показва как възнамерявате да използвате средствата във Вашата дейност. Включват се финансови предвиждания, официално сведение за паричния поток и анализ на периода на възвръщане на първоначалните инвестиции. В идеалния случай, този финансов план показва как ще използвате своите пари, или парите, които вземате за финансиране на проекта. Тази част от бизнес плана е най-важната. В нея трябва да бъдат намерени отговорите на въпроси като колко средства са необходими за покриването на текущи разходи, каква сума е необходима за инвестицията, и каква сума планирате като печалба след определен период. Финансовият план Ви показва как да използвате парите си. 

Правилното планиране на строително-инвестиционната идея е резултат от много тактически ходове, които способстват за по-гъвкавото и ефективно провеждане на инвестиционната програма. Сериозността и задълбочеността в тази фаза от инвестиционния процес снижават рисковия фактор и внушават спокойствие при вземане на решенията. 

 

13.11.2019


 
    Share